國聯證券-房地產專題報告：房地產，不止是穩增長-220405

　　投資要點：

　　近期，房地產政策寬松明顯提速

　　政策面迎來寬松：自2021年9月中央多次提及“兩個維護”以來，房地產政策出現明顯放松。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】今年3月份疫情發生以來，穩增長壓力進一步增大，各地房地產政策更是呈現提速跡象。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）

　　基本面：去杠桿接近尾聲，舉債能力將觸底回暖。2020年8月20日“三道紅線”出臺使得房地產企業新增有息負債規模大為受限，對于依賴杠桿模式周轉運營的地產開發行業帶來了沉重的打擊。而截止2021年年底，大多數中國房企進入綠檔和黃檔，去杠桿進程接近尾聲。我們預計2022年年中將有80-90%的房企進入綠檔，中國房企的舉債能力將逐漸觸底回暖。

　　地產政策持續調整是穩增長的要求

　　我們估計地產產業鏈增加值占中國GDP的比重在16-17%。如果政策調整不充分，單考慮地產投資增速下滑8-10%以及相應的一二手房成交的低迷，就可能使得中國2022年GDP增速下滑到4%出頭的水平，如果考慮到地產對財政等的貢獻，實際情況可能更加嚴峻。我們估計如果要實現GDP5.5%左右的經濟增長，地產投資增速大約要實現0增長或僅能有輕微的負增長。近期政策的調整符合我們此前的預期，我們也預計政策仍將持續調整。

　　歷次政策寬松下，房地產板塊表現如何？

　　當前處在自2008年以來房地產行業的第三輪寬松期。

　　第一輪在2008年10月至2009年11月間。板塊超額收益顯著，民營房企勝出。這或主要由于行業處在成長期，民企表現出更大的彈性和成長性。

　　第二輪寬松為2014年6月至2016年3月。期間大盤歷經牛市，板塊取得超額在此輪上漲期間，大型房企表現亮眼，這主要是由于，隨著競爭加劇，龍頭企業份額明顯提升，因此享受到估值和盈利的雙擊效應。

　　此輪寬松周期，誰有望勝出？

　　我們認為，在穩增長和低估值雙重催化下，當前房地產板塊仍有上行動力。房地產當前PB處在過去10年9.28%的低估值分位水平，在政策邊際改善下，行業或有望迎來戴維斯雙擊。

　　個股層面，穩健型中大房企或有望勝出。量化角度，建議關注中國海外發展、華潤置地、萬科A、金科股份、中南建設的個股機會。

　　風險提示

　　1）寬松政策不及預期；2）疫情導致需求超預期下降；3）美聯儲加息導致資金外流加劇。