國聯證券-房地產專題報告:房地產,不止是穩增長-220405

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日期:2022-04-06 07:54:20 研報出處:國聯證券
研報欄目:投資策略 張曉春,郭荊璞  (PDF) 16 頁 888 KB 分享者:546****91
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研究報告內容
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  投資要點:

  近期,房地產政策寬松明顯提速

  政策面迎來寬松:自2021年9月中央多次提及“兩個維護”以來,房地產政策出現明顯放松。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】今年3月份疫情發生以來,穩增長壓力進一步增大,各地房地產政策更是呈現提速跡象。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)

  基本面:去杠桿接近尾聲,舉債能力將觸底回暖。2020年8月20日“三道紅線”出臺使得房地產企業新增有息負債規模大為受限,對于依賴杠桿模式周轉運營的地產開發行業帶來了沉重的打擊。而截止2021年年底,大多數中國房企進入綠檔和黃檔,去杠桿進程接近尾聲。我們預計2022年年中將有80-90%的房企進入綠檔,中國房企的舉債能力將逐漸觸底回暖。

  地產政策持續調整是穩增長的要求

  我們估計地產產業鏈增加值占中國GDP的比重在16-17%。如果政策調整不充分,單考慮地產投資增速下滑8-10%以及相應的一二手房成交的低迷,就可能使得中國2022年GDP增速下滑到4%出頭的水平,如果考慮到地產對財政等的貢獻,實際情況可能更加嚴峻。我們估計如果要實現GDP5.5%左右的經濟增長,地產投資增速大約要實現0增長或僅能有輕微的負增長。近期政策的調整符合我們此前的預期,我們也預計政策仍將持續調整。

  歷次政策寬松下,房地產板塊表現如何?

  當前處在自2008年以來房地產行業的第三輪寬松期。

  第一輪在2008年10月至2009年11月間。板塊超額收益顯著,民營房企勝出。這或主要由于行業處在成長期,民企表現出更大的彈性和成長性。

  第二輪寬松為2014年6月至2016年3月。期間大盤歷經牛市,板塊取得超額在此輪上漲期間,大型房企表現亮眼,這主要是由于,隨著競爭加劇,龍頭企業份額明顯提升,因此享受到估值和盈利的雙擊效應。

  此輪寬松周期,誰有望勝出?

  我們認為,在穩增長和低估值雙重催化下,當前房地產板塊仍有上行動力。房地產當前PB處在過去10年9.28%的低估值分位水平,在政策邊際改善下,行業或有望迎來戴維斯雙擊。

  個股層面,穩健型中大房企或有望勝出。量化角度,建議關注中國海外發展、華潤置地、萬科A、金科股份、中南建設的個股機會。

  風險提示

  1)寬松政策不及預期;2)疫情導致需求超預期下降;3)美聯儲加息導致資金外流加劇。

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